跟着城镇化进程的束缚加速和潜入，城市发展的功能进步和质地进步需要束缚延伸新的空间，片区征战已成为近几年城镇化建设的主流执行模式。片区征战在协调区域发展、鼓动城乡交融、促进产业滚动和积攒等方面都有其辗转的执行意旨。凭证面前参与片区征战全过程管理中谋划企业市集计谋的布局和筹画，参与片区详尽征战类技俩在充分带动谋划企业主营业务发展、扩大区域市集契机的同期，也为企业达成发展区域深耕、进步企业竞争力等方面带来诸多益处。现将片区征战谋划政策、互助模式、主要风险和处治次第等作念简要梳理。 一、片区征战概述 片区征战在现在谋划政策文献中尚无融合明确界说鸿沟，当然资源部对于印发《地皮征得益片征战圭臬》的见知（当然资规〔2023〕7号）对地皮征得益片征战决策提议了谋划用地比例要求，其中枢要求为“依据国土空间筹画笃定的一个完好意思的地皮征得益片征战范围内人妖 ts，基础设施、众人做事设施以过火他公益性用地比例一般不低于40%，各市县的具体比例由省级东谈主民政府凭证各地情况相反笃定”。

一般觉得，片区征战（区域详尽征战）是指在兴奋国度、场地和区域筹画的前提下对成片区域进行系统性地纠正、建设、运营和颐养的步履。片区征战强调地皮详尽哄骗才略。广义的片区征战包括从技俩筹画编制、一级地皮整理及哄骗、基础设施过火配套建设、交易地块征战及配套产业引入、招商及运营等的全过程区域征战建设本体。狭义的片区征战则在广义界说的基础上进行功能组合，是集中投资方、施工方、地产方、产业及运营等方的多级组合。 二、片区征战技俩类型及收益组成 片区征战技俩的执行本体一般包括地皮收储（征地拆迁、地皮整理等）、片区征战配套基础设施及公用设施建设、生态征战和环境整治类技俩建设、产业征战和运营（圭臬化厂房、写字楼、交易建设，产业资源的引入和运营做事等）等方面。

鉴于片区征战触及范围和领域都较为平常人妖 ts，现在可分类为以城镇化计谋为导向的新城征战技俩、围绕高铁新城建设等以众人交通为导向的征战技俩、围绕生态治理以绿色生态为导向的征战技俩、围绕棚户区纠正、老旧小区纠正、城中村纠正的城市更新技俩四大分类。互助模式主导念念想为片区征战详尽自均衡，谋划主体通过片区征战建成后达成谋划收益均衡前期参加成本。

技俩收益开始主要为技俩范围内的基础设施运营收益、配套设施谋划经营收益、产业导入经营收益和地产征战收益。具体来说，基础设施运营收益包括泊车场、充电桩、浑水处理厂、光伏发电等通过特准经营等方式赋予的运营收益；配套设施经营收益包括交易、物业管理、告白宣传、养老托育等配套设施的运营；产业导入经营收益包括圭臬化厂房和办公楼宇的租售收入、园区做事收入、物业管理收入、交易运营收入等。地产征战收益主要包括住宅征战和交易征战的租售收入等。 三、片区征战技俩互助模式 面前主流模式有新机制下的PPP模式、ABO模式或投资东谈主+EPC模式、EOD模式、城市更新模式等。不同模式其意见鸿沟存在腌臜地带，主要区别在于融资主体、执行主体、互助方式、技俩类型、收益开始等方面的不同，在投、融、管、退的全过程执行中亦存在别离。 1、新机制下的PPP模式——特准经营模式 政府引入投资建设方算作投资建设主体，与指定的平台公司照章成立技俩公司，授予主体将特准经营权授予技俩公司，技俩公司在技俩执行过程中认真技俩投融资、建设、运营和管理使命。在特准经营期限内，技俩公司享有谋划的经营收益权。《对于圭表执行政府和社会老本互助新机制的教导意见》（国办函〔2023〕115号）对民营企业参股也提议了具体要求，即：“市集化程度较高、众人属性较弱的技俩，应由民营企业独资或控股；谋划民生国计、众人属性较强的技俩，民营企业股权占比原则上不低于35%”。

需要讲明的是，针对片区征战技俩在新机制PPP模式下，由于投资金额大、建设周期长，单纯依靠特准经营模式难以达成资金均衡，因此PPP模式下片区征战资金均衡方式以使用者付费为主。 2、ABO模式或投资东谈主+EPC模式 ABO模式（授权—建设—运营模式）下，场地政府指定的平台公司算作技俩执行主体，由投资主体、想象、施工、运营等谋划社会老本方认真技俩投资、想象、建设、运营等，回避了政府径直融资欠债的浪漫。在该模式下，技俩参与方主要通过众人做事和产业征战运营收入均衡技俩投资。

在实操过程中，触及众人做事技俩，投资东谈主+EPC（或投资东谈主+EPC+O）模式也常与ABO模式合资使用，即场地政府授权谋划国有企业（技俩业主公司）执行技俩，社会老本方通过增资扩股方式参股技俩公司，技俩公司认真技俩的融资、建设和运营，互助期满后将技俩顶住场地政府，政府执行绩效侦查等职责，同期按照商定给以技俩公司一定财政资金支捏。 3、生态环境导向的征战模式——EOD模式 EOD模式所以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为守旧，以区域详尽征战为载体，通过关联产业的灵验交融一体化执行的技俩执行方式。该模式触及大气浑浊防治、水生态环境保护、重心海域详尽治理、泥土浑浊防治等八大生态环保类领域，比拟PPP模式和投资东谈主+EPC模式，EOD技俩有较强的可融性，在政策守旧方面支捏力度较大，包含中央奖补资金、银行融资支捏、政府专项债支捏等。技俩参与方可通过“技俩+产业”、“技俩+产权”、“技俩+当然资源”、“技俩+特准经营”、“技俩+碳汇”等方式达成征战自均衡。 4、城市更新模式 城市更新主要包括地皮整治、基础设施更新及改建、拆迁与房屋重建、众人空间建设等方面，具体可分为棚户区纠正、老旧小区纠正、城中村纠正等居住区详尽改善类技俩、也包括既有建筑更新纠正、完好意思社区建设、活力街区打造、城市功能完善、城市基础设施更新纠正、城市生态确立、城市历史文化保护传承等类型技俩。

城市更新模式分为传统模式和城市更新基金模式两种主流技俩执行模式。传统模式为政府授权下的PPP模式和市集机制下的投资东谈主+EPC模式，但鉴于城市更新技俩投资体量大、投资周期受到拆迁、地皮权属阐明等成分的影响，技俩建设周期的不笃定性和技俩自均衡周期长等特色使得市集化融资渠谈受到一定制约性。城市更新基金模式则处治了融资渠谈制约性问题。基金模式有两种主导方式，一是由政府主导，由城投类国有企业牵头诞生或合资社会老本诞生。二是由社会老本主导，以房地产、施工类企业、产业投资类企业为主要投资东谈主合资诞生。通过“基金+城投类国企+房企（或有）+施工方+产业及运营方”的组合模式组建技俩公司进行技俩建设和运营，从而达成从投资驱动向建设、运营驱动的转变。 四、片区征战技俩投资测算逻辑 片区征战投资测算输出表格主要包括建设投资估算表、建设投资筹画与资金筹措表、财务评价分析表、财富欠债表、现款流量表、利润表等关节中枢测算表格。测算评价主要包括静态和动态测算评价两个部分。静态测算评价以建设投资筹画和投融资筹画为起点，接洽技俩建设期和运营期的成本用度和收入，按照系统科学的财务测算方式，测算输出财富欠债表、现款流量表和利润表，并以报表为基础构建技俩静态财务测算评价体系。具体包括技俩施工利润、运营期利润、投资利润率、技俩各年净现款流量及累计净现款流量、静态投资回收期、施工利润与老本金占比、施工利润与老本金峰值占比等财务评价主张。动态财务评价体系是在静态体系的基础上愈加缓和净现值、净现值率和里面收益率等。 五、片区征战主要风险成分和打发次第 片区征战在“举座授权、分批执行、封锁运作、自行均衡”的脱手中，因投资大、周期长、不笃定成分多等特色，有一定的技俩征战和执行风险成分，其主要风险成分和打发次第如下。 1、片区征战主要风险成分一是各参与方诉求、参与门径不同导致技俩执行协调性尚待融合。片区征战技俩参与主体包括政府监管部门、政府执行单元、社会老本方等。其中，社会老本方包括投资方、施工方、想象方、产业运营方等部分或一王人组合，各方利益诉求各不交流。因此，多主体全过程参与技俩执行的协调性和积极性尚需融合和改善。具体来说，政府方愈加侧重片区征战技俩的可执行性、功能作用和可捏续发展性的社会和经济效益，参与技俩全过程管理。社会老本方虽都以技俩现款流和利润为保险，但侧重心和参与门径也不交流。投资方侧重技俩的经济报酬和报酬周期，施工方侧重技俩施工利润和回款程度，产业导入和运营方主要参与技俩建成后运营阶段，侧重政府产业扶捏政策、产业侦查要求、运营收益等。

此外，社会老本方之间、社会老本方与政府之间在技俩建设和运营等过程中存在的风险分拨问题也需协调清亮。明确各主体风险分拨机制有助于保险技俩执行协调性的融合和各方利益兴奋。 二是技俩投资有投资失败的可能性。投资方在项现在期参加启动资金后，由于前置审批手续、拆迁、地皮主张未获批等原因变成技俩开工受阻、由于不行抗力、技俩审批、想象变更等原因变成建设期延长、由于技俩本身渔利性导致运营收益不行不雅短期内无法回补投资成本和收益、由于政策原因导致技俩执行模式中止、由于政府隐债等原因变成后期回购社会老本股权摒弃导致社会老本退出难等问题，都可能成为技俩投资失败的不笃定成分。 三是片区征战资金自均衡存在一定不笃定性。谋划新政章程下，片区征战“财政兜底”模式结果，技俩需在执行范围内完成投资资金的自均衡，这对项现在期功能布局、建设周期、经营结构和运营才略等都提议了很高的要求。举例，城市更新技俩由于前期拆迁程度不笃定性导致加多技俩建设期从而加多财务成本、新城征战技俩由于定位、筹画等原因导致经营性产业收益性差而加多回款压力等。此外，招商、销售、运营、做事等触及片区征战谋划造血功能达成的各成分都有一定与预期筹画不匹配的风险。 四是技俩可融具有一定不笃定性。谋划新政下，在不新增政府隐性债务的前提下使技俩具有精熟的可融性是技俩执行过程中亟待处治的问题。技俩资金融资可行性包括技俩融资成本、融资鸿沟、融资期限以及融资方式等。金融机构在技俩贷款审批过程中主要接洽技俩担保主体、还款开始、技俩模式的合规性和走动结构的合感性等多重成分。因此，融资决策和技俩执行决策需要接洽多方面中枢成分以兴奋金融机构的谋划要求，这无疑加多了技俩可融的不笃定性。 2、主要打发次第一是清亮技俩各主体的权责利谋划。一方面，从组织管控和绩效监督进行照顾，在技俩公司执行层面进行合理的法东谈主治理、组织架构、管控模式等想象，从治理结构、管理过程、轨制管控等方面明确各主体责权益谋划，确保技俩执行后果的融合性。另一方面，从技俩风险管理和适度进行照顾。在政事、法律、市集、工夫、财务、不行抗力等各风险要素中人妖 ts，哪些风险需要各主体共担，哪些风险需由各主体分辨承担需在条约中进行明确，从风险细化和适度方面清亮各主体责权益谋划。 二是投资决策需详尽全面接洽。领先，在进行投资决策时，需紧随国度政策导向，优先投资政策导向可融性较好的技俩，举例EOD技俩、特准经营技俩等。其次，在进行技俩走动结构想象时，在不触及谋划政策和政府隐债的前提下，债权投资优于股权投资，尽量与技俩执行城投公司争取技俩回购触发条件，合理确立退出机制。临了，在投资区域聘任上，以城市科教文卫的发展实力作念优先排序，在投资本体的聘任上，以有特准经营收益、产业运营保险的技俩作念优先排序。三是在项现在期筹办过程中作念好资金自均衡预案。资金自均衡决策要求从资金筹措、资金使用、资金管理、资金回收等方面作念好全面评估和测算，并凭证资金自均衡测算输出终端设定合理的技俩互助鸿沟条件，确保各方技俩互助东体风险可控。举例，资金筹措需合理预估政府专项补贴或财政支捏资金、投资东谈主参加资金、金融机构信贷支捏资金等资金额度、成本、到账时刻并与资金使用中的基础设施建设、产业发展支捏等方面进行合理匹配，资金筹措和使用也需与资金回收中的产业运营收入、交易征战及运营收入、房屋租出收入、特准经营收入等收入才略相匹配，三者联动合并动态管理才气作念好资金自均衡管理。 四是增强技俩可融性。在项现在期包装筹办阶段尽量争取政策融资支捏和政府专项补贴支捏。举例，通过技俩包装筹办恳求产（工）业园区、城市更新、生态环保类技俩专项债或专项补贴资金进行基础设施建设，处治片区征战自均衡压力。同期，项现在期包装筹办还需充分匹配市集化融资的可融性。在前期筹办中，针对技俩征战模式、前期审批手续和政府隐债等方面，作念到政策合规、模式合理、手续完备。此外，技俩包装还需充分接洽技俩资金回收开始，合理预估运营谋划收入，筹办“好”技俩而非“大”技俩。